18.02.2016, 18:33
НРА понизило рейтинг кредитоспособности ООО "Максима Плаза"
ОРЕАНДА-НОВОСТИ. "Национальное Рейтинговое Агентство" понизило рейтинг кредитоспособности ООО "Максима Плаза" до уровня "ВВВ+" по национальной шкале с учётом рейтинга поддержки на уровне "RS4", вывело рейтинг из "Листа ожидания" и присвоило стабильный прогноз. Впервые рейтинг кредитоспособности был присвоен Компании 04.09.2014 г. на уровне "А", далее 18.12.2015 г. рейтинг был помещён в "Лист ожидания" с негативным прогнозом.
Факторами поддержки рейтинга являются доступ Компании к долгосрочным финансовым ресурсам, детально проработанный бизнес-план по реконструкции и модернизации приобретённой инвестиционной недвижимости, большой опыт менеджмента в сфере девелопмента и управлении объектами коммерческой недвижимости. Среди положительных факторов Агентство отмечает комфортные отношения с банком-кредитором, что позволяет Компании рассчитывать на более выгодные условия по сравнению со среднерыночными.
В качестве факторов риска Агентство выделяет высокий уровень долговой нагрузки на начальной стадии реализации инвестиционного проекта, а также незначительный в сравнении с объёмом привлекаемого финансирования поток арендных платежей, который не способен покрыть расходы по обслуживанию банковских кредитов на приобретение и реконструкцию коммерческой недвижимости.
ООО "Максима Плаза" осуществляет деятельность по сдаче внаём собственного имущественного комплекса по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский вал, д. 11, стр. 21 и стр. 22, который включает в себя нежилые помещения (офисные/складские) общей площадью более 20 тыс. кв. м., расположенных на земельном участке общей площадью более 6 тыс. кв. м. Данный имущественный комплекс был приобретён Компанией для реализации крупного инвестиционного проекта по редевелопменту с целью повышения рыночной стоимости объектов недвижимости и обеспечения потенциально более высокого арендного потока от сдачи имущества в аренду. Рыночная оценка стоимости данных объектов недвижимости, согласно отчёту оценочной компании, составляет более 1,5 млрд руб. (по состоянию на август 2014 г.). При этом в настоящее время имущественный комплекс формирует не большой по объёму, но стабильный поток арендных платежей, составляющий около 5 млн руб./мес. Для реализации инвестиционного проекта ООО "Максима Плаза" привлекло долгосрочное финансирование, гарантом по которому выступает одна из компаний группы собственников ООО "Максима Плаза". Значительная часть площадей на время капитального ремонта не будет генерировать денежный поток, поэтому на горизонте 5 лет окупаемость проекта возможна только в случае успешной продажи объектов после их модернизации. Имущественный комплекс на Золоторожском Валу по оценкам специалистов имеет выгодное территориальное расположение, и после полного ввода мощностей в эксплуатацию будет востребован арендаторами, а также инвесторами в коммерческую недвижимость.
Конечными бенефициарами ООО "Максима Плаза", контролирующими деятельность общества, являются две крупные Группы компаний, известных в сфере инвестиционно-девелоперских проектов, имеющих большой опыт в области реконструкции и строительства бизнес-центров и офисно-складских помещений. На рынке недвижимости данные компании работают более десяти лет и входят в число самых крупных частных компаний в России, специализирующихся на девелопменте и управлении не только коммерческой, но и жилой недвижимостью.
В соответствии с данными отчётности по РСБУ по состоянию на 30.09.2015 г. активы ООО "Максима Плаза" превысили 1,1 млрд руб., которые сформированы на 821,2 млн руб. основными средствами - балансовая стоимость имущественного комплекса в собственности Компании, рыночная стоимость которого значительно превышает сумму по балансу. При этом собственный капитал Компании находится в отрицательной зоне, поскольку его стоимость снизилась на размер отрицательных курсовых разниц вследствие переоценки стоимости валютного долга в рублях. Долговая нагрузка в связи с этим значительно возросла - уровень долга оценивается в 1,65 млрд руб., при этом источники погашения долга оцениваются как недостаточные для комфортного исполнения текущих обязательств на горизонте одного года. По мнению Агентства, уровень долговой нагрузки не сопоставим с объёмом поступлений от операционной деятельности, что может привести к необходимости реструктуризации долга для поддержания финансовой устойчивости Компании. Тем не менее, Агентство отмечает, что показатели ликвидности стабильно выше рекомендуемых уровней, а долг является полностью обеспеченным, учитывая рыночную стоимость недвижимости Компании и его залог по кредитному соглашению с банком.
Факторами поддержки рейтинга являются доступ Компании к долгосрочным финансовым ресурсам, детально проработанный бизнес-план по реконструкции и модернизации приобретённой инвестиционной недвижимости, большой опыт менеджмента в сфере девелопмента и управлении объектами коммерческой недвижимости. Среди положительных факторов Агентство отмечает комфортные отношения с банком-кредитором, что позволяет Компании рассчитывать на более выгодные условия по сравнению со среднерыночными.
В качестве факторов риска Агентство выделяет высокий уровень долговой нагрузки на начальной стадии реализации инвестиционного проекта, а также незначительный в сравнении с объёмом привлекаемого финансирования поток арендных платежей, который не способен покрыть расходы по обслуживанию банковских кредитов на приобретение и реконструкцию коммерческой недвижимости.
ООО "Максима Плаза" осуществляет деятельность по сдаче внаём собственного имущественного комплекса по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский вал, д. 11, стр. 21 и стр. 22, который включает в себя нежилые помещения (офисные/складские) общей площадью более 20 тыс. кв. м., расположенных на земельном участке общей площадью более 6 тыс. кв. м. Данный имущественный комплекс был приобретён Компанией для реализации крупного инвестиционного проекта по редевелопменту с целью повышения рыночной стоимости объектов недвижимости и обеспечения потенциально более высокого арендного потока от сдачи имущества в аренду. Рыночная оценка стоимости данных объектов недвижимости, согласно отчёту оценочной компании, составляет более 1,5 млрд руб. (по состоянию на август 2014 г.). При этом в настоящее время имущественный комплекс формирует не большой по объёму, но стабильный поток арендных платежей, составляющий около 5 млн руб./мес. Для реализации инвестиционного проекта ООО "Максима Плаза" привлекло долгосрочное финансирование, гарантом по которому выступает одна из компаний группы собственников ООО "Максима Плаза". Значительная часть площадей на время капитального ремонта не будет генерировать денежный поток, поэтому на горизонте 5 лет окупаемость проекта возможна только в случае успешной продажи объектов после их модернизации. Имущественный комплекс на Золоторожском Валу по оценкам специалистов имеет выгодное территориальное расположение, и после полного ввода мощностей в эксплуатацию будет востребован арендаторами, а также инвесторами в коммерческую недвижимость.
Конечными бенефициарами ООО "Максима Плаза", контролирующими деятельность общества, являются две крупные Группы компаний, известных в сфере инвестиционно-девелоперских проектов, имеющих большой опыт в области реконструкции и строительства бизнес-центров и офисно-складских помещений. На рынке недвижимости данные компании работают более десяти лет и входят в число самых крупных частных компаний в России, специализирующихся на девелопменте и управлении не только коммерческой, но и жилой недвижимостью.
В соответствии с данными отчётности по РСБУ по состоянию на 30.09.2015 г. активы ООО "Максима Плаза" превысили 1,1 млрд руб., которые сформированы на 821,2 млн руб. основными средствами - балансовая стоимость имущественного комплекса в собственности Компании, рыночная стоимость которого значительно превышает сумму по балансу. При этом собственный капитал Компании находится в отрицательной зоне, поскольку его стоимость снизилась на размер отрицательных курсовых разниц вследствие переоценки стоимости валютного долга в рублях. Долговая нагрузка в связи с этим значительно возросла - уровень долга оценивается в 1,65 млрд руб., при этом источники погашения долга оцениваются как недостаточные для комфортного исполнения текущих обязательств на горизонте одного года. По мнению Агентства, уровень долговой нагрузки не сопоставим с объёмом поступлений от операционной деятельности, что может привести к необходимости реструктуризации долга для поддержания финансовой устойчивости Компании. Тем не менее, Агентство отмечает, что показатели ликвидности стабильно выше рекомендуемых уровней, а долг является полностью обеспеченным, учитывая рыночную стоимость недвижимости Компании и его залог по кредитному соглашению с банком.
Комментарии