ОРЕАНДА-НОВОСТИ. Ипотечный кризис, начавшийся в США и продолжившийся в Европе, вызвал сложности с ликвидностью на финансовом рынке России. Свободных средств для рефинансирования у банков практически не осталось, поэтому они подняли ставку по ипотечным кредитам.

Вынужденные меры
Для начала разберёмся, чем вызван ипотечный кризис в США. В его основе -  бесконтрольное стремление компаний выдать как можно больше кредитов заёмщикам и заработать на этом комиссию. В итоге у банков не хватило средств, чтобы удовлетворить запросы всех желающих, а простые граждане не смогли оплатить кредиты.
В России ничего подобного не было, ведь здесь, по данным портала "Квадрум. Недвижимость России", доля жилищного кредитования в ВВП составляет всего 1,2%, а количество сделок с жильём, совершаемых по ипотеке, составляет не более 9%.
И всё же, как оказалось, ситуация серьёзна. В первую очередь потому, что Россия, занимаясь рефинансированием большинства ипотечных кредитов на Западе, сама ощутила недостаток ликвидности. Стоило Агентству по ипотечному жилищному кредитованию РФ существенно снизить объёмы выкупа кредитов у банков, как многие компании уменьшили или вообще прекратили выдачу денежных средств населению. Все это закончилось поглощением небольших (в основном региональных банков) их крупными конкурентами. Но главным итогом всеобщего кризиса стало повышение кредитными организациями процентных ставок на рынке ипотечного кредитования. Эта мера больно ударила по наименее обеспеченным игрокам рынка.
 
Всегда ли прав клиент?
Для "крупных" игроков ситуация не выглядит критической. Зато она вряд ли устроит "мелких" заёмщиков, готовых вложить не более 30 тыс. долларов в собственность. Как бы там ни было, ипотечный рынок для них останется, как и прежде, малодоступным. Процент, который предлагают банки по ипотеке иначе как "кабальным" в народе не называется. Если во всех развитых странах займы выдаются, как правило, под 3-5% годовых, то в России - под 10-13% в иностранной валюте и под 15-18% - в рублях. Если доход россиянина меньше 800-1000 долларов в месяц на одного члена семьи и у него нет в запасе ещё 15-30 тыс. дензнаков в валюте для первоначального взноса, то перспектива стать участником одной из сотен ипотечных программ, реализуемых сегодня в России, ему не светит.

Есть и другой путь - государственное субсидирование отдельных категорий граждан, приобретающих жильё по ипотеке. В частности, такая схема используется в федеральной программе "Обеспечение жильём молодых семей". Однако повсеместно отмечается её забюрократизированность. Заверение государственных мужей о возможном удешевлении жилищного кредитования пока не воплотилось в реальные решения. Более того, цены на рынке недвижимости растут с каждым днём, что, по мнению специалистов Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", создаёт спекулятивный ажиотаж в этой сфере.

Планы государства
Кризис на ипотечном рынке США поставил жирный  крест на выполнении обещаний властей о снижении в ближайшие годы ставки по ипотечным кредитам. Тем не менее, новоизбранный президент Дмитрий Медведев заявил, что государство намерено решить этот вопрос исключительно рыночными методами.

Какие предложения выдвигает национальный лидер? Первое - это развитие  ипотеки земельных участков - разновидности имущественного залога во исполнение обязательств по кредиту.  Второе - это создание "отселенческого" фонда, куда должны отселяться граждане, не вернувшие ипотечный кредит. Третье - это поддержка стимулирование банков к снижению ставок кредитования, и контроль за строительным комплексом. Следует признать, что пока все эти положения не выдерживают критики. Так, залог земельных участков только начинает развиваться в России. Подобные услуги предлагают далеко не все банки. Что касается возможного отселения неплательщиков, то по информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, обнародованной "Газетой", их процент в России смехотворно мал и составляет 1% всех случаев.

Кроме того, неизвестно, куда и как будут отселять финансовых неудачников. В строительстве свои проблемы - здесь ещё предстоит навести порядок со сроками возведения домов, качестве работ и модернизации технологического процесса производственной сферы.

Предложения экспертов
Ситуацию, по мнению менеджеров компании "RuMac" Александра Казакова и Сергея Кадука, высказанному журналу "Рынок ценных бумаг", может исправить принятие ряда поправок в законодательство. К примеру, эксперты полагают, что сегодня необходимы меры по снижению требований к кредитам, включаемым в ипотечное покрытие. Положение улучшится в случае отказа государства от взимания налога с доходов от платежей, направленных на погашение долга по ипотечным кредитам. Однако вряд ли подобные предложения получат поддержку у законодателей в ближайшее время.
 
Поиск альтернативы
Отголоски американского кризиса ещё явственней определили в России границы между богатыми и бедными. Очевидно, что для последних, желанная жилплощадь может стать доступной только при снижении ставки по выдаваемым кредитам. Государство могло бы способствовать этому, однако пока не разработана ни одна внятная программа в этом направлении. Поэтому для финансирования своих клиентов кредитные организации будут вынуждены искать альтернативы. Ими могут стать развитие рынка ломбардного кредитования или создание строительных сберегательных касс.

Одним из привлекательных кредитных продуктов видится обратная ипотека - это предоставление банку недвижимости в залог на определённый срок для получения дохода. При этом заёмщик сохраняет возможность проживания в квартире, если он регулярно оплачивает страхование и другие платежи по недвижимости. Однако все перечисленные формы кредитования пока не получили должного развития в России. Поэтому участникам ипотечного рынка остаётся пожелать быть бдительными и взвешивать каждое своё решение.

Дмитрий Патолятов, Ореанда-Новости

Следующий материал по рынку недвижимости выйдет 17.04.2008