"Аховая" разница в ожиданиях продавцов и покупателей недвижимости

ОРЕАНДА-НОВОСТИ. Уже в новом году подавляющее большинство строительных фирм могут прекратить работу. Крупнейшие застройщики погрязли в долгах, а инвесторы ушли, и возвращаться пока не собираются. Всё это может привести, в худшем случае, к коллапсу всей отрасли, дефициту жилья и заоблачным ценам.

Строительный рынок в настоящее время практически достиг дна своего падения, снижение цен - максимальное, заявил на прошлой недели глава Сбербанка Герман Греф. "По нашим оценкам, рынок сейчас находится практически на дне. Компании сейчас максимально снижают маржу с тем, чтобы обеспечить продажи, обеспечить функционирование. Сейчас самое правильное время покупать недвижимость", - заметил Греф журналистам в Петербурге.

Но цена товара - это столько, сколько за него платят, а не столько, сколько за него просят. Так, Сергей Лобанов, директор компании "МИЭЛЬ - коммерческая недвижимость", приводит интересный пример: "Звонит клиент, который планирует реализовать здание, принадлежащее ему, и называет цену 17 тыс. долларов за квадратный метр. В этот же день нам звонит клиент, который планирует приобрести здание в этом районе. При этом очень интересны его ожидания - 3 тыс. долларов за квадратный метр. То есть мы видим разницу между тем, что хочет продавец, и тем, что хочет покупатель, фактически в 5-6 раз".

Впрочем, Греф больше не госслужащий, а представитель, хоть и подконтрольного государству, но, тем не менее, коммерческого банка. Следовательно, и цели столь уверенных замечаний могут носить частный характер.

В июне банки столкнулись с резким ростом просрочки по валютным ипотечным кредитам, хотя в предыдущие три месяца этот показатель снижался. Негативные экономические последствия в полной мере докатились до Москвы и Петербурга, на которые приходится около 90% кредитов, выданных в валюте. Вероятно, банки попросту стараются с помощью спекулятивной стратегии расшевелить спрос, рассчитывая на стабилизацию курса рубля.

Одновременно делаются попытки для реанимации ипотеки. К 1 июля средневзвешенная ставка по ипотеке достигла 14,8% годовых. С февраля, когда ставка равнялась 14,3%, она постоянно росла и к 1 июня составила 15,2%. Уже в июле на 0,5-1% снизил ипотечные ставки Газпромбанк, на 0,7-1% - Юникредит банк. Увеличивался и объём предоставленных банками кредитов. По данным на 1 февраля он равнялся 6,99 млрд руб., а на 1 июля - 63,52 млрд руб.

С главой Сбербанка категорически не согласен президент Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев. Он уверен, что потенциал падения далеко не исчерпан и с помощью государства цены квадратного метра удастся сбить на несколько десятков процентов.

"В настоящее время средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке по Москве составляет 122-128 тыс. руб., по стране - порядка 39-40 тыс. руб. Стоимость социального жилья, покупку которого организует государство, составляет порядка 30 тыс. руб. за кв. м", - заявил Владимир Яковлев.

По мнению президента РСС, в дальнейшем стоимость квадратного метра можно снизить на 20-40%. Однако для этого, по его словам, понадобится выработка единых подходов к ценообразованию, а также оптимизация большого количества накладных расходов, которые с участием государства или других органов можно было бы исключить. Это - цены на землю, вопросы, связанные с оформлением различных процедур и изготовлением документации, получением разрешений, оформлению недвижимости и инвентаризации".

К настоящему моменту из-за финансового кризиса в России заморожено 80% жилищных строек, работы продолжаются только на объектах с высокой степенью готовности. По мнению президента Национальной ассоциации девелопмента Артура Маркаряна, дефицит новостроек, вызванный тем, что застройщики "заморозили" девелоперские проекты, ждёт Россию уже к концу 2009 года. Впрочем, нельзя забывать, что и покупательская способность населения не увеличивается. Так что ожидать спроса без мощной поддержки государства пока не приходится.

Если квартиры и дома в России ещё хоть как-то продаются, то торговые комплексы, склады и многочисленные офисы почти никому не нужны. За последние 8 лет рынок коммерческой недвижимости практически удвоился. В настоящий же момент только на рынке Москвы заморожено порядка 85% объектов, в Санкт - Петербурге - 78%. Такие данные приводит в своём исследовании статистики строительства объектов коммерческой недвижимости Москвы и Санкт - Петербурга компания Bridge - consulting.

По оценкам экспертов, из-за огромных долгов банкротство грозит 70% всех российских строительных компаний. Так, по данным Вести.Ру, на сотни миллионов долларов долги у Mirax Group. У группы "ПИК" "Альфа-банк" через суд требует 380 млн руб. Чистый убыток "Главмосстроя" в первом квартале этого года превысил 1 млрд руб. Компания обменивается с кредиторами судебными исками. Kopernik Group за долги отдала "Альфа-банку" два бизнес-центра. Ориентировочная стоимость - 150 млн долларов.

Если до кризиса приличный офис в самом центре Москвы сдавали за 1500 долларов за метр в год, то в январе 2009 стоимость такой аренды упала до 1050 долларов, а в мае тот же офис предлагали уже за 860 долларов за метр. Офисные помещения, которые находятся между Садовым и Третьим транспортным, в начале года арендовали за 1020 долларов, а в мае уже за 650. Также подешевели торговые центры и офисные помещения на окраине столицы: в среднем 735 долларов за метр - это в начале года, через пять месяцев цена аренды - уже 555. Доля вакантных офисных помещений класса A и B в Москве в июне 2009 года выросла на 1,6% по сравнению с маем текущего года и составила 23,8%.

Евгений Семёнов, директор отдела инвестиций консалтинговой компании Knight Frank, заметил: "Сегодня мы на рынке практически не видим западный капитал, не видим западных покупателей, которые во многом доминировали последние несколько лет. В первую очередь сегодня покупателями выступают российские частные компании, структуры с государственным капиталом, банки".

Цены на недвижимость в Москве и других крупных городах всё больше заставляют как физических, так и юридических лиц задумываться над вопросом: а стоит ли тратить столько сил и средств для того, чтобы стать владельцем нескольких десятков квадратных метров, когда в странах с более высоким уровнем жизни недвижимость гораздо дешевле, а качество её на порядок выше. Лишившись зарубежных инвестиций, застройщики рискуют потерять и отечественных инвесторов. Есть о чём задуматься.

Культурные события августа: в рабочие будни и на жарком юге