18.10.2010, 07:59

ЦЕНЫ 2010: апартаменты идут на смену квартирам

ОРЕАНДА-НОВОСТИ. Апартаменты - относительно новый формат на рынке недвижимости. В них, в отличие от обычных квартир, нельзя прописаться, но зато они стоят на 15-20% меньше. Поскольку покупатели заинтересованы в дешёвом жилье и есть много невостребованных офисных площадей, которые планируется переделать в апартаменты, в ближайшее время можно ждать бума на этом рынке.

На российском рынке недвижимости апартаменты в многофункциональных комплексах появились относительно недавно - менее пяти лет назад. Впервые такой вид недвижимости предложил комплекс "Москва-Сити": продажи начались в 2006 году, а минимальная стоимость составляла 8 тыс. долларов за квадратный метр. Апартаменты располагаются в комплексе "Город столиц" и занимают все верхние этажи башен "Санкт-Петербург" и "Москва", тогда как бизнес-центр находится на первых 17 этажах. Предполагалось, что жильё будет предназначено для людей, которые работают в деловом центре. При этом сейчас апартаменты в "Городе столиц" распроданы на 70%, пишет Коммерсант.

Апартаменты представляют собой помещения в нежилых зданиях, как правило, в многофункциональных комплексах, меблированные или подготовленные под чистовую отделку. Главным отличием от обычных квартир является их юридический статус. "Апартаменты на продажу представляют собой квартиры без права прописки, так как юридически они относятся к нежилой недвижимости. Такова особенность российского рынка. На зарубежных рынках апартаменты (serviced apartments) представляют собой квартиры с гостиничным обслуживанием. В рамках ряда российских проектов гостиничное обслуживание в апартаментах также предусматривается, однако в большинстве планируемых проектов они будут представлять собой аналог обычного жилья без права прописки", - рассказывает управляющий партнёр компании Blackwood Константин Ковалев.

Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жильё невозможно. На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктуры, обязательные для жилых объектов. При этом на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем стандартных квартир. "Главной предпосылкой появления данного формата на российском рынке является высокая прибыльность и окупаемость комплекса, в котором помимо офисов, торговой составляющей и гостиницы предусмотрены апартаменты. При этом разрешительная документация оформляется только на нежилой фонд", - рассказывает директор по развитию департамента элитных квартир Paul`s Yard Наталия Дабсон.

Как правило, апартаменты размещаются на верхних этажах комплексов, общая площадь начинается от 40 кв. м и достигает 300 кв. м. В качестве преимуществ можно отметить более совершенные потребительские характеристики, а также панорамное остекление. "Помимо жилых апартаментов в состав многофункциональных комплексов входит, как правило, бизнес-центр, торговый центр, полноценный спортивный клуб, первоклассные рестораны, само здание имеет подземный паркинг, инженерное оснащение на уровне международных стандартов, полный комплекс сервисных услуг, консьерж-сервис на уровне пятизвёздного отеля", - рассказывает директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.

Обилие услуг, разумеется, не бесплатных, неизбежно сказывается на эксплуатационных расходах, утверждает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. Впрочем, расходы на содержание апартаментов компенсируются тем, что их покупка обойдётся дешевле, чем покупка обыкновенной квартиры аналогичной площади: как правило, стоимость апартаментов меньше на 15-20%, в некоторых случаях разница может составлять 30-40%. Снижать цену девелоперы готовы за счёт особого юридического статуса апартаментов, который устраивает далеко не всех покупателей.

Однако дисконт можно получить в большинстве случаев при покупке объектов эконом- или бизнес-класса. В сегменте премиум-класса скидок может и не быть, а иногда даже наоборот - стоимость такого объекта окажется выше за счёт эксклюзивного местоположения. "К примеру, в "Кутузовской ривьере", где предлагаются и квартиры, и апартаменты, разница в цене составляет 15-20%. Тем не менее есть уникальные предложения апартаментов, которые по стоимости не ниже элитных квартир, а в некоторых случаях и выше. Такие предложения есть в гостинице "Москва" или Radisson Royal (Украина), Ritz Carlton", - говорит Наталия Дабсон.

По данным компании IntermarkSavills, наибольшей популярностью пользуются апартаменты в пределах третьего транспортного кольца и прилегающих к нему районах - на них приходится 70% покупательского спроса. Это, как правило, апартаменты в высоком ценовом сегменте, и цены на них, по данным компании Blackwood, находятся в диапазоне от 5800 до 25 000 долларов за кв. м. При этом наиболее дорогие предложения представлены в комплексах, расположенных в "Москва-Сити". Например, минимальная стоимость апартаментов с отделкой в "Городе столиц" составляет 215 тыс. руб. за кв. м, в комплексе "Легенда Цветного", который отличается уникальным местоположением в историческом центре, - от 280 тыс. руб., то есть в элитном секторе это одни из самых дешёвых предложений. "Возможность предложить покупателю такую конкурентоспособную цену появляется у девелопера благодаря оптимизации расходов на этапе строительства", - рассказывает Ирина Рогачёва.

Стоимость апартаментов экономкласса, по данным компании IntermarkSavills, составляет 3,3-5,2 тыс. долларов за кв. м. Основной сегмент предложения составляют студии или апартаменты с одной спальней небольшой площади, 45-80 кв. м. Объекты нижнего ценового сегмента обычно возводятся на окраинах Москвы. К ним относятся комплекс апартаментов "Ярославский" на Ярославском шоссе от группы компаний ПИК и офисно-жилой комплекс "Первый деловой дом" на улице Братиславская. "Это типичный пример дискаунтеров. Когда у застройщика есть ограничение на строительство жилого объекта, он возводит бизнес-комплекс с апартаментами. Причём на одном и том же участке апартаментов зачастую можно построить больше, чем квартир. Апартаменты продаются по меньшей цене, но за счёт большего количества итоговая прибыль по проекту будет существенно выше. Многие застройщики активно продвигают идею, что, после того как все апартаменты в комплексе будут распроданы, дом можно перевести в категорию жилого. Однако на практике реализовать это практически невозможно - скорее это ход для привлечения покупателей. Хотя многих такая идея подкупает, но на практике подобных примеров перевода я не знаю", - рассказывает руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнёр компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. При этом, как и весь рынок недвижимости, апартаменты потеряли в цене в кризис. По данным компании Knight Frank, средняя цена предложения за квадратный метр в июне этого года на 33% ниже показателя сентября 2008-го, когда рынок находился на пике.